[摘要] 由于这家的零售商，在目前中国房地产市场供应普遍过多的情况下，浙江省省会杭州又有一大块地将会上市。这个问题在该市的高档写字楼市场上尤为突出。
对于杭州而言，目前什么都不对劲。沃尔玛将于4月23日关闭设在该市的朝晖门店，这是该公司放弃中国部分业绩不佳的门店(约占中国门店总数的9%)的总体计划的一部分。
由于这家的零售商，在目前中国房地产市场供应普遍过多的情况下，浙江省省会杭州又有一大块地将会上市。这个问题在该市的高档写字楼市场上尤为突出。根据全球著名的房地产投资管理及服务公司仲量联行(JonesLang LaSalle)，2013年底杭州甲级写字楼的平均出租率为30%。
然而，真正疲软的是杭州的住宅市场。其原因很简单:大规模过度建造。纽约州立大学新帕尔茨分校(State University of New York at New Paltz)的萨拉许(Sara Hsu)写道:杭州面临着迅速增加的大片空置公寓住房。
杭州的房地产市场还没有崩溃。那里还有二手房销售。据新加坡海峡时报(Straits Times)报道，企业家艾伦赵(Allen Zhao)一直在考虑以200万元的价格出售自己位于杭州的一套两居室公寓。他的邻居刚刚以170万元的价格脱手了一套类似的公寓房。如果艾伦赵也以这个价格出售的话，那么他会从中获利，但他也会感到失望。这比我在2012年买入时支付的价格高不了多少，艾伦赵告诉该报说，现在，我很后悔没有趁早卖掉，每天不断传来更多有关房地产市场的不利消息。
新房也面临着价格压力。杭州各大开发商目前竞相推出大幅打折的优惠，而投资者和业主都在关注。而且不只是在这个城市里。美奇金投资咨询公司(J Capital Research)的杨思安(Anne Stevenson-Yang)写道:看来杭州楼市的30%降价幅度确实改变了中国人对房地产市场的看法。我很怀疑今后房价还会由此回升。
并不是每一家房地产开发商都在提供如此大幅度的折扣，但杨思安告诉我们，杭州这个城市已经成为房地产市场陷入困境的标志。本月1日，中国中央电视台在经济半节目中，把整期的时间用于讨论杭州楼市:挡不住的降价潮的问题，有媒体指出，杭州房价打折可能是未来中国整个房地产市场走软的一个信号。
看来杭州房地产市场刚刚跨过了一个拐点。与其说是诸多基本面因素已经恶化这些因素趋于恶化已经有段时间了不如说是人们的心态已经发生了变化。
正如国家媒体中国中央电视台所解释的那样，曾经是世界上城市的杭州于今年2月18日开始出现问题，当时杭州的楼盘德信北海公园提供特惠促销。这家开发商出现现金问题的传言开始在整个杭州市引发连锁反应。北海公园多次予以否认，这无济于事。其他开发商也开始提供大幅折扣或者大额优惠，但这些策略并没有奏效。那时几乎没有买家。
现在，没有买家这个问题已经在各地蔓延。萨拉许指出，中国的住宅市场正变得缺乏弹性。她写道:一旦消费者停止购买住房，大幅打折也不能有效地把他们拉回到市场中来。消费者不买住房，因为他们认为房价将会进一步下跌。
据国家统计局公布的统计数据显示，新房价格依然在上涨，但涨幅已经连续3个月出现下滑，这表明房价正趋于见顶。
官方数据似乎与媒体报道的总趋势并不吻合，但不管怎样，未来显然面临诸多严重问题。二手房市场已经大幅下跌，2014年季度的销售额与2013年同期相比下滑了一半以上。投机者要么已经离开了国内市场，要么就已经抛售了手中持有的房产。中国富豪现在对持有海外房产感兴趣，他们也在避开本国市场。外国人仅持有中国极少部分的房产，但仍是领头羊，他们目前正在以至少十年以来最慢的速度投资中国房地产。中国中产阶级也在大批撤离房地产市场。
而这还不是全部的不利消息。中国房地产信托销售额从2013年第四季度的997亿元大幅下滑49.1%至2014年季度的507亿元。此番急剧下滑部分是由于上个月房地产开发商浙江星润房地产公司破产，该公司欠有35亿元的债务。
此外，几乎每个人都预计会有更多的房地产开发商关门歇业。首先，中国央行不像以前那般迅速注入流动性。而且市场利率正在持续攀升，这正是上周五中国财政部一年期国债拍卖失败的原因所在。许多民营房地产开发商此前押注房价会比利率更快上涨，但现在看起来这像是一个失败的赌注。举例而言，浙江星润在以超高利率借债之后，已变得无力偿还债务。
挤干楼市泡沫必须咬牙坚持下去
房地产市场行情一直是公众高度关注的热门话题。近期，相关信息不断传出，更使得该话题热度升温，持续不减。
据报道，今年一季度，广州新房成交量较去年同期大跌40%。自3月起，广州约有20个楼盘采用垫首付的促销方式，部分楼盘甚至打出零首付的旗号。截至4月13日，包括保利地产、合景泰富、雅居乐、敏捷地产等多个开发商推出垫首付促销活动，涉及楼盘接近20个。还有一些城市房价明涨暗降，南京部分楼盘开盘时采取多重优惠促销，房价实际上有所下降。
在刚刚结束的博鳌亚洲论坛年会上，博鳌亚洲论坛副理事长、中方首席代表曾培炎表示:当前房价走势出现分化，一二线城市上涨势头放缓，三四线城市涨幅收窄或出现回落。这说明政府调控在发生效应，同时利率市场化改革预期和国际游资流出，也导致房地产投资性需求较少。
曾培炎认为，近年来在一些城市确实积累了一些泡沫。房价显著高于居民支付能力，存在局部和潜在风险。但他认为，判断拐点为时过早。理由是，中国大多数城市住房未出现大量过剩，在土地供应有限、城镇化进程加快和住房刚需的支撑下，房地产最有可能的情况就是上涨放缓或略有回落，走势趋于理性。
而与中央政府调控政策形成鲜明对照的，是日前有关福建省口头传达关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施(简称闽十条)的报道。据称，闽十条在普通房界定标准、限购、贷款、预售管理等多个方面与此前执行的调控政策，均出现了一些变化。如:在限购方面，规定完善住房限购措施，限购住房类型不包括二手住房，纳税证明或社会保险（放心保）缴纳证明年限明确为六个月。此外还规定，以贷款利率及税收优惠支持合理自住需求，商业银行优先保证首套房按揭贷款需求，贷款利率按基准利率的0.85倍执行，二套普通住房按揭贷款利率按不高于基准利率1.1倍执行。措施还要求，加大房地产信贷支持，各商业银行要保持房地产信贷投放规模与房地产投资、销售增长比率同步增长，对保障性安居工程项目，商业银行要积极向总行申请贷款规模，并创造条件发行私募债，加快房地产贷款发放，继续试行对高层住宅项目，在取得预售许可证后即发放按揭贷款。
有关人士指出，闽十条如果属实的话，其力度之大已经突破限购及限贷，远超市场预期，已经超越了底线思维的政策力度。
加强对房地产市场的调控，是当前中央经济调结构、转方式的一项重要内容。实现房地产市场的合理回归，房价软着陆，让中国经济最终摆脱土地财政是重中之重。从短期看，政府财政收入、就业等虽然会受到明显影响，但从长期看，这是一项不二的选择。否则，中国经济不可能走上可持续发展的道路。如果任由房地产市场的泡沫越积越多，最后必然崩盘，到时候受害的不仅仅是投资者，而是整个中国经济。
地方政府的曲线救市之举，从表面看，是难以承受眼前的就业和财政压力，而从深层次看，是长期土地财政所造成的路径依赖。转型关键期，阵痛难忍，一些地方政府抗压能力有限，出现意志松动，企图临阵脱逃。假如一地的救市行为群起效仿的话，中央政府经过深思熟虑的调控举措将会毁于一旦，中国经济转型也将落空。因此，抑制投资需求、挤干楼市泡沫必须坚持下去。药再苦，也得咬着牙喝。
楼市分化格局下的分类思路
房地产市场历来也是一个闹哄哄的意见超市。今年一季度以来，房地产市场弱势开局，唱衰市场的声音不绝于耳。房价大跌论甚至崩盘论，不时从各种场合传出。当然，与之相对的观点也不少，很多人认为房价大体会保持稳定。
崩盘论也好，稳定论也罢，其实都是一种整体思维。这种思维固然从全局层面来看问题，但忽视了当下房地产市场的一个重要特征，即楼市的分化状态。随着市场的不断发展，房地产市场的分化格局日渐清晰。一、二线城市的市场状况，比之三、四线城市，差别甚大。倘若观察者盲人摸象，究其一点，不及其余，则很有可能判断失误。
房价的涨涨跌跌，跟民生高度相关。因此，社会关切楼市价格走势，不难理解。不过，从政府推动市场健康发展的角度看，若过于重视价格涨跌，则其调控逻辑可能会有问题。过去多年里，政府在楼市调控方面不当运用了一些行政手段，其问题早已为人们所知晓。
房地产的价格已经进入一个结构时代，这是事实。在这个大背景下，尊重市场规律、防止蛮干也已形成共识。政府并非，不能替代市场随意作为。当房价分化格局渐趋稳定之时，政府的调控须放弃对价格涨跌的过分关注，而是把工作重心放在夯实基础上。
中国经济的发展，需要一个稳定的房地产市场。房地产业的支柱性作用不可能轻易消失。在此条件下，一方面，需要从过去的一刀切转为分类调控、分城施策;另一方面，所谓1+3的政策思路必须坚持，即让民众住有所居，这是一大目标为实现此目标，须强调低端有保障、中端有支持、高端有市场的政策路径。即便是为了抑制投资投机需求，也当更多运用市场化的手段。
从一刀切转为分类调控、分城施策，就是面对当前的分化格局，在调控思路上所作的调整。这是调控走向化的体现，也能够显示出调控更有艺术性。鄂尔多斯等地出现的问题，乃是个例。特别的情况需要特别的处理。至于多数地方，市场大体还是平稳的。在分类调控、分城施策的原则之下，未来市场的发展应该会更为平滑。
围绕1+3的政策思路，当下最重要的，还是要解决好民众的基本住房需求问题。对住房供求关系的调整，突出表现在增加保障性住房的供给之上。这是围魏救赵的办法，以改变过去针对房价的直接调控事实表明，单向度调控的效果不尽如人意，还有很多副作用。
总理在今年两会所作的政府工作报告中，已经对保障房的建设有清晰部署。该报告提出，各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套。这是从保障房建设的质与量等方面给出了要求。
保障房的建设也要与棚户区的改造结合在一起。总理曾以政府心头之痛来形容某些地方棚户区里民众的艰难现状。去除民生之艰，乃政府之责。就此而言，改造棚户区是个具有政治、社会层面意义的问题，也是个经济问题，同样需要对市场规律予以尊重。对于合理的自住需求，亦要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。唯有如此，1+3的政策思路才能体现得更为完整和清晰。
房地产价格无疑需要回归理性，房地产市场的健康发展也有利于中国经济的整体平稳运行。当此房地产市场的分化格局越发清晰之时，须强调系统性求解难题，强调对一刀切做法的纠正，也要强调夯实基础，保障民生。过去一些地方的限购政策，或当根据因地分类的原则，逐渐退出为宜。
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